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國民經略:警惕!比爛尾更扎心的事,正在樓市蔓延

來源:國民經略
日期:2020-09-25
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  上漲10倍與跌回10年前,樓市的魔幻正在上演!

  如果爛尾樓是每個城市深入骨髓的痛,而鬼城則是這些城市一直反復愈合的傷疤。

  20萬買入13萬賣出,11年虧掉了35%,上演了摩托變單車的戲碼。這件事就發生在山東乳山銀灘。(參閱《》)

  乳山銀灘在2000年重新開發,2003年樓盤如雨后春筍般出來,大多在沿海一帶,2005年開始對外銷售由一些北方城市慢慢發展到全國,房價也曾火爆過。

  2007-2010年乳山房地產竣工面積高達562.34萬㎡,隨后,由于過度開發,房子積壓越來越多,房地產市場開始變的不景氣。

  現在大家所認知的乳山銀灘卻是一個面朝大海人煙稀少的區域。有數據顯示入住率還不足10%,特別是冬季,抬頭仰望幾十棟樓還達不到10戶,少的可憐,就如漆黑夜里的一點點繁星,由此打上了鬼城的烙印。

  不遠處的臨沂也是如此,高空置率,高庫存,以及人口流失造就了屬于這個城市的鬼城。

  根據大數據顯示:

  臨沂城區共有小區1850個,用戶70余萬,其中28萬戶空置,空置率高達39.97%。從空置等級看,主要集中在10-30%;從小區年限看,主要為近5年開發的房產。

  70萬戶,28萬就是空置,也意味著有40%屬于無人居住。

  其實對于商品房的空置率也是有合理區間的,范圍在5-10%。而10-20%就屬于空置危險區。臨沂的40%是多么嚇人。

  鬼城的存在,對于不少人來說也是一種呼吸的痛,一邊是高房價的逼迫買不起房,一邊是投資暴擊心態的空置,上演冰與火的共存的景象。

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  其實究其原因就是 大量新區的建設。

  在2014年的時候,就有報告指出,在調研的144個地級市中,92.4%的城市提出要建設新區,調研的縣級城市中,提出新區建設達41.6%。

  人口達不到新區規劃面積,當然就會出現層出不窮的鬼城?梢钥匆幌孪旅孢@張表格:


  從這城市的排名來看,前幾名城市都在新疆,甘肅,內蒙古這些城市。越是靠前,出現鬼城的概率越大,而二連浩特兩年連續排名第一,其次是欽州,嘉峪關,威海等城市。

  根據表中可以看出鬼城概率大的城市正在從地級市往下沉至縣級。

  人口流失比較嚴重,空置率比較高也是鬼城出現的原因。

  2017年西南財大出了一份報告指出2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

  2017年全國城鎮地區有6500萬套空置住房。特別是這波行情之前,房價的下跌,擁有三套房產以上空置房出售比例比沒有的要多兩倍。

  在細分之下,二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%,比一線城市要高許多。并且三線城市存在金融貸款浪費以及蘊含風險。

  在此之下,城市的分化更進一步深入,北上廣落戶一票難求,而一些收縮性城市,紛紛逃離,即使房價再便宜也沒有人去買,空置甚至爛尾更是常見。

  投資的投機暴擊心態 也是鬼城的主力之一。

  老城發展時間有限加上規劃比較陳舊,高容積率,擁堵,破舊是不少城市存在的問題,但是配套比較完善,房價比較高。

  新區房價比較低、環境比較好以及政策的加持,吸引不少投資客買房。買了之后,配套不完善無人接盤。

  鬼城的帽子有時候并非人力所能及,很多城市都想摘掉,但是成功的真的鳳毛麟角。鄭州的鄭東新區就打了一個漂亮的翻身賬。

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  其實鄭東新區一路走來也是非常不容易的,一度成為全國最大的鬼城,而從鬼城到城市發展中心經歷了差不多10年的時間:
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