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澎湃新聞網:取消預售是中國房產行業改革的一種可能

來源:澎湃新聞網
日期:2020-09-24
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近年來,隨著中央調控房地產政策的深入執行以及“房住不炒”觀念深入人心,關于中國房地產未來的發展模式探討又進入了“白熱化”。隨著商品房預售制度的優勢作用愈漸薄弱,相應的弊端日漸突出,市場上關于取消房地產預售制的聲音也逐漸放大,甚至有個別省市提出了預售證改革方案。

2018年福建住建委要求福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件。廣東嘗試改革商品房預售制,在深圳龍華金茂府試點現房銷售項目。合肥市房產管理局發布了《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》,鼓勵支持房地產開發企業實行現房銷售。今年3月份海南也出臺樓市新政,發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》,其中明確提出“新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度”。

目前,國際社會上較為常見的商品房銷售模式為預售與現售兩種。預售,即開發商在商品房竣工之前將正在建設中的房子預先出售給購房之人,F售,即一手交錢一手交“房”,現售之“房”按照國家《商品房銷售管理辦法》規定,應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

順應市場對商品房預售制的熱議狂潮,本文將從項目、房地產開發公司以及房地產行業三個層面對于商品房預售制進行探討。在筆者看來,取消預售制會對現有中國房地產行業帶來很大的沖擊。

預售制的初衷:緩解住宅嚴重短缺

改革開放初期,國內住宅面臨嚴重短缺的困境,商品房市場不成熟,除了銀行貸款之外缺乏充足有效的融資渠道。1994年內地從香港引進商品房預售制度,其后20多年間對我國房地產行業的快速發展起到了巨大的推動作用,解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。

根據各地方房管局上報國家統計局的數據顯示,全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%,其中40大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。

商品房預售制在眾多方面都發揮了積極作用,例如解決了商品房建設資金不足問題,加快資金周轉,提升了項目IRR(Internal Rate of Return,內部收益率 ),進一步推動企業規模擴張,進而提升股東收益率等。

另一方面,我們也要看到商品房預售制度存在諸多不足之處,現實中常常發生無良開發商提前收取房款后卷款跑路、預售承諾與交房不符等誠信缺失情況,給社會帶來了負面影響。2018年年初石家莊一個名為宇坤·椿萱苑樓盤項目,開發商河北杰華房地產開發有限公司在與消費者簽訂購房協議,購房者支付30%預收款之后,竟卷款逃走,使得購房者因此遭受了不小的損失。

項目層面影響:利潤提升、推動稅制變革

從項目層面來看,現房銷售取代預售制無疑會使現金流歸正周期延長,降低項目IRR,下面筆者將以構建模型的方式來直觀闡述現售與預售之間的差異:在不考慮融資的情況下,一個10萬方的住宅項目,在2020年1月份取地,3月份開工。測算前提如下:

預售制下可以在當年5月開始銷售,現售制則在封頂后(2021年9月)才能銷售。假設現售制下,單價提升了5%,財務最終表現如下:通過以上數據對比,可以看出現售制下雖然對項目利潤(凈利率)有所提升,但項目的整體回正周期拉長一倍,IRR降低很大幅度,凈現值甚至為負值。凈現值是一項投資所產生的未來現金流的折現值與項目投資成本之間的差值。

預售制的取消也會對現有稅金預繳制度帶來一定變革,對稅費的影響是雙向的。

不利影響體現在,現售制下會獲取總包方大量的工程款增值稅專用發票,造成開發商待抵扣進項稅“堆積”,進而加劇資金占用。有利影響體現在,預售制下多采用“預繳稅金”的方式納稅,該種方式會導致與房地產最后清算稅金存在較大差異,進而引發房地產企業與稅務局的“稅金博弈”,目前市場上關于此點的爭議很多。而現售制下單方成本已基本核算完畢,可以嘗試用清算口徑計算稅金,這將有效改善預繳與清算差異較大的局面。降低爭議點。
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