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樓市落下“鐵幕”:3萬1套學區房,14天降72萬,買房11年虧35%

來源:藍白觀樓市
日期:2020-09-16
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  今天聊3件事,關于房價的。

  在鐵嶺,3萬塊,拿下1套學區房。

  前天21世紀報道說:3.8萬元,就可以買到一個地級市的學區房。

  鐵嶺中介稱:“鐵嶺陽光園四區這套房子是商品房,3.8萬元全款,靠近第十小學,頂樓34平米,配套齊全!

  便宜自然有便宜的道理,這套頂樓的房子是坡頂而非平頂,正對著臥室,室內高度不夠,進門時容易磕磕碰碰。

  還有一套房,80平米才7萬多塊錢,對面是五中,走十來分鐘就到第十一小學,老房子沒電梯,八樓。

  鐵嶺,這個在小品里頻繁出現的名字,總人口達289萬人,2019年GDP總量640億元,盡管實力比不上省內的鞍山、營口、錦州,也算個名聲在外的地市了。

  在最近幾年熱炒學區房的浪潮下,能便宜到這個程度,說好聽點是“房價良心”,說難聽點就是“無人問津”。

  原因大家都心知肚明,勞動力流出,小學生人口也會減少。

  東北的人口流出常年被外界詬病,鐵嶺是典型的樣本。

  2015年到2018年,遼寧省普通小學的在校生人數減少2.24%,但沈陽和大連分別上漲7.58%和11.35%,從普通小學的招生人數來看,鐵嶺和阜新的下降幅度,是遼寧省內第一和第二多。

  顯然,這部分流失掉的學生,要么去沿海,要么流向省內大城市,學區房的需求自然也會隨之下降。

  駕車從鐵嶺到沈陽,不過70公里而已,但是,地域距離如此之近,并不代表大城市資源能夠反哺中小城市,在不少強省會城市周邊,都出現了類似“燈下黑”的現象。

  前段時間有朋友很苦惱的留言:自己買的縣城、地市高鐵新城,為什么在高鐵開通后不漲反降?什么時候能升值?再買一套行不行?

  不是我不回答,是這問題確實有點天真了。

  中泰證券曾發布過一個報告,統計高鐵通車后地方常住人口占全省比重變化,31個高鐵節點城市,在高鐵通車后,21個出現人口流失。

  方正胡國鵬的總結很到位:由于區劃的限制,長期以來,我國城市之間存在著各自為戰的競爭格局,大城市集聚大量的資本與廉價勞動力,對周圍城市產生虹吸效應,周邊中小城市出現人口外流,產業空心化的趨勢。

  鐵嶺,就是典型。

  人口弱,就意味著“一弱百弱”。

  華泰固收去年發過一篇分析遼寧財政的報告,沈陽、大連財政自給率(一般預算收入/一般預算支出)處于第一梯隊,自給率超70%,鐵嶺、阜新、朝陽三市預算赤字率分別達27%、26%、23%,較為依賴轉移支付。

  人口流出——小學生流失——大城市加快虹吸——土地賣不上價——財政吃緊——公共服務資源跟不上——人口加速流出。

  這就是“負反饋”,在大城時代,小城似乎只能充當“背景板”。

  所以,大哥別說二哥,各位也別笑話阜新和鐵嶺,豫南、蘇北、粵西、閩北這些地方,哪個三四線不是一樣的宿命?

  你把旁邊的大城市當金山,大城市把你當肥料。

  在天津,14天時間,房價降72萬。

  每日經濟新聞這兩天也做了個報道,在河東區與東麗區的交界處某盤,在3年前,這一區域的新房售價曾高達3萬元/平方米,如今在售房源單價多在2.3萬-2.5萬。

  旁邊小區有有兩套掛牌房源,近兩周降價幅度分別為18萬元、13萬元,該項目一套一樓帶花園與地下室的二手洋房,14天時間共計降價72萬元之多。
  
  經紀人肯定的說:“相較于2017年,3年時間,市區內的房價每平方米平均降了5000元!

  同樣是過去3年時間,天津市GDP經過兩次下修,增速連續三年低于全國平均水平,人均GDP落后于東南沿海蘇浙閩三省和寧蘇杭三市。

  根據華泰張繼強的計算,用一般預算收入/一般預算支出來計算財政自給率,紅橋區最低,僅38.6%,同時紅橋的債務率排名第1,達到265%,除和平區債務率僅為38%外,其余各區債務率均超100%。

  加上減稅降費的影響,河北、和平、南開稅收增速分別為-20.3%、-20.0%、-18%。

  顯然,經濟增速與房價的變化,幾乎可以稱之為“神同步”了。

  買房11年,虧35%。

  還是每日經濟新聞的報道,10年前,威海乳山銀灘海景房火爆的時候,房價均價約3500元/平方米。

  2009年,一位購房者花了20萬,在乳山銀灘買了一套36平方米的小房,只賣了13萬,不算房貸利息,明面上的錢就虧掉了7萬。
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