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邵宇:城市群是房地產增長的第二個曲線來源

來源:鳳凰網房產
日期:2020-09-05
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  9月1日至6日,由風財訊、風財訊智庫主辦的2020風財訊超級財經周啟動。22場云端對話,40位頂層智慧圍繞產業、金融、文旅、商業、城市更新等話題進行多元討論。東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇在9月1日主題演講中提到,從中長期來看,房價處于膠著的狀態,一般而言,現在的房價或者說房屋不受制于政策,中長期還是取決于城市化的戰略,以及城市群的戰略方向。

  邵宇表示,這里面有一個共識,要經濟增長,短期靠房地產沒有問題,但是中長期來看,房地產的黃金時代已經過去了,給大家一個明顯的數據,對于核心城市而言,北上廣深過去的20年里面,房價平均漲了20倍,年化接近10%的增速,這個增速是非?捎^。

  以下為部分發言實錄:

  大家會有疑問,未來還會不會在某一個特定的城市,年度的房價增速還會達到10%,而不會引發中央政府一定程度上的干預和壓制,這個比較難。

  深圳的例子比較明顯,房價上漲的比較高,出臺了一個史上最嚴的限購限貸的政策,現在看起來最好的辦法是增加更多的供應,但是這個又陷入到博弈的環節中去。

  隨著中國的城市化的進程,60%的城市化率了道路未來的接近70%、80%的城市化率,在未來的15年里面,中國的房地產已經渡過了黃金時代,進入到一個白銀時代,白銀時代有什么特征,大家可以想見,每年10%的房價的增長,全國平均大概在3%左右,大城市在6%左右,以后的增長會不會超過可支配收入的增長,這個是存在疑問的,畢竟過去這么多年我們的經濟增長在10%左右,我們的收入也要在這個水平,所以相對來說是匹配的,F在我們經濟增長只有3%,未來可能只有4%、5%的水平,很難想見房價增長再超過5%甚至10%的水平,這是很難忍受的。

  未來整個房地產投資的邏輯可能會有一個變化,當從黃金時代進入到白銀時代,整個投資的邏輯已經變化了,更多的強調的是一種結構性的機會。什么叫結構性機會,就跟現在的城市群戰略密切的聯系在一起,以前的城市分一二三線,四五六七八線都有,整個房價經過了普漲,在原來的廣義的貨幣供應和城市化邏輯下沒有問題。

  但是未來,我們走的可能是更加集約的方式,房地產投資,產能投資,基礎設施投資不會像以前那樣廣泛的撒網,會有意識的集中在一些關鍵的城市群,根據分析,大概一線城市群三個,傳統的北上廣深,二線城市群可能是五個,沿著長江黃金水道分布的城市群,成渝、武漢、合肥,京廣線分布的,中原加上武漢、湖南的長三珠的城市群。其他的比如說山東半島,海南島都會有一些特色的,我們稱之為區域的中心,再加上周邊分布的,像一些關鍵的地緣、能源的區域,不會超過20個,也就是說現在的財力,財政和貨幣的總量,很難在全面意義上鋪開建設,包括房地產,只能有限的集中在關鍵的區域。

  所以房地產公司都在討論一個關鍵的問題,第一增長曲線肯定是慢下來了,以住宅為核心的。第二增長曲線在哪,很明顯,這個曲線肯定是在城市群中間,但是業態會更加豐富一些,可能很多是住宅,以前你看到很多的大盤,大型的發展商之所以起家,并不是在中心城市耕耘,因為我們知道中心城市一塊地,成片發展的規模很小,另外中心城市的利益關系糾葛特別復雜,不管是拆遷,跟地方政府的關系,原有的產權的業主的關系非常復雜,很難搞定大塊的地塊,反過來碧桂園、萬科、恒大,就是在原來的城市化發展的高峰期,拿的是郊區的大盤土地,比如各種各樣的城市花園,離城市有一定的距離,但是這塊相對來說拆遷成本比較低,經過這么多年的耕耘,原來近郊的地方現在也變成城市的重要的組成部分,從這里拿到了他們需要的溢價和積累的大量的資金來源。

  同樣的道理,我們也適用于城市群,要把眼光放開一點,可能不能在近郊,甚至高于遠郊或者城市群的區域里面提供一些像以前提供給剛剛城市化進入到城市居住的中產人口的剛需一樣,這樣可能會產生大的企業,而且這樣的方式有可能得到地方和中央政府的認可和支持的,這是我們增長曲線的新的來源。

  這里面的業態,包括小鎮,包括平價的住宅,包括一些改善性的郊區的別墅的形態,我們覺得都可以考慮。這個可能會成為城市群發展里面的地產增長的第二個曲線來源,很多人也在做類似的嘗試。
關鍵詞: / 剛需 / 商業 / 
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